עמוד הבית השקעות איך מגיעים למליון ש"ח מנדל"ן בלי להביא שקל מהבית? אפשר ללמוד את זה.

איך מגיעים למליון ש"ח מנדל"ן בלי להביא שקל מהבית? אפשר ללמוד את זה.

המרצים בחטיבת הנדל"ן של מכללת פסגות שהוקמה ע"י שחר בוזין, מלמדים את הסטודנטים שלהם איך ניתן להגיע תוך שנים ספורות למיליון ש"ח באמצעות תכנוני מס ורכישות חכמות של נדל"ן. לי זה נשמע מסקרן מספיק בשביל שאשב איתם לשיחה ואבין אם גם אחת כמוני יכולה.

0
שתפו

-רונה חזקיה-

"קנייה של דירה למגורים היא טעות כלכלית שרובנו עושים ונובעת בעיקר מחוסר בידע פיננסי, מי שקונה דירה למגורים יישאר בסוף עם נכס אחד בבעלותו" אומר שחר בוזין "המטרה שלי היא ללמד אנשים איך להגדיל את ההון העצמי שלהם באופן משמעותי ולתת להם את הכלים לייצר הכנסות פאסיביות לאורך זמן, להראות להם איך גם עם כסף קטן הם יוכלו ליצור לעצמם ביטחון כלכלי".

לפי הלמ"ס, האוכלוסייה בישראל גדלה כל שנה בממוצע ב-1.8%. כלומר, כל שנה צריך לבנות כ- 50 אלף דירות בשביל שההיצע יפגוש את הביקוש, ומחירי הנדל"ן יפסיקו להשתולל.

אבל החישוב הזה תקף רק למשפחות ולא מביא בחשבון זוגות גרושים, רווקים, משקיעים, עולים חדשים, או את העובדה שכבר היום יש בשוק מחסור עצום של יותר מ- 100 אלף דירות.

מה המשמעות של המספרים האלה? – הם מבהירים שמחירי הדירות לא הולכים לרדת בקרוב, ומוכיחים למה כדאי להיכנס לשוק הנדל"ן.

אבל איך מתחילים? איך עושים את עסקת הנדל"ן הראשונה?

המודל אותו מלמדים במכללת פסגות מתבסס על תכנוני מס, הזדמנויות עסקיות ועבודת שטח.

הרעיון הוא לקנות דירה בעלת פוטנציאל השבחה מתחת למחיר השוק ולמכור אותה לאחר שנה וחצי ברווח.  באופן הזה אדם שזוהי דירתו היחידה – לא ישלם מס שבח. לדוגמה, ישנן דירות באזור באר שבע או חיפה שמחירן 400 אלף שקל.

כדי לקנות אותן צריך לגייס הון עצמי של 140 אלף ₪ בלבד (סכום שאפשר לקחת בהלוואה מכל בנק) ואת שארית הסכום לוקחים כמשכנתא שמוחזרת לבנק מדמי השכירות שמקבלים על הדירה בתקופת ההשבחה.

לאחר השבחתה, בתום כשנה וחצי – בהנחה שפעלנו נכון על בסיס פרמטרים נכונים של בחירת האזור והנכס הספציפי ובהנחה שמכרנו את הנכס ב-550 אלף שקל –  מדובר ברווח של כ150 אלף ₪ כלומר: הגדלנו את ההון העצמי שלנו באופן משמעותי. עם הרווח בעסקה זו ממשיכים וקונים דירה נוספת, שאותה מוכרים אחרי שנה וחצי, וכך הלאה. ממשיכים לקנות ולמכור. בחישוב פשוט אפשר להבין שתוך מספר עסקאות ניתן להגיע  לרווח של מליון ₪ כשבעצם לא נדרשנו להביא שקל אחד מהבית.

"צריך לזכור שבסופו של דבר עסקה נדל"נית טובה מוצאים בפינצטה" מוסיף שחר, "אפשר להתחיל לחפש באזור שבו המחירים מתאימים לפרופיל ההשקעה, אבל צריך שיהיו הכלים לזהות את הדירה שהיא הדובדבן שיביא לרווח המשמעותי. למשל, הסטודנטים שלנו לומדים לבחור אזורים לפעילות נדל"נית, לנתח את פוטנציאל הרווח של נכסים שונים באזורים שונים בארץ, מקבלים כלים לבחינת קהל יעד להשכרה וקהל יעד למכירה, כלים לאיתור נכסים מתחת למחיר השוק בעלי פוטנציאל השבחה ועוד. הידע הזה הוא שעושה את ההבדל בין רווח להפסד".

מי שעובר את הקורס שאתה מעביר יכול לצאת ולהתחיל לעבוד בשוק הנדל"ן?

"בהחלט. לפני שנתיים השתתפו בקורס בירושלים שני חבר'ה  צעירים, אורי והילל, בני 23. עוד לפני סיום הקורס, הם קנו יחד דירה ראשונה בבאר שבע בכ-320 אלף שקל.

מאז הם עשו בעצמם עוד מספר עסקאות אקזיט של רכישה השבחה ומכירה, פתחו חברה שפעילה בבאר שבע ומלווה משקיעים וכבר לקחו חלק בעשרות עסקאות. זה הביזנס שלהם היום, זה המקצוע שהם פיתחו כתוצאה מהלימודים בקורס.
אבל חשוב לזכור שעולם הנדל"ן שופע הזדמנויות מעבר לעסקאות קנייה ומכירה. כדאי מאוד להכיר גם תחומים כגון התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38), יזמות, תיווך, ייעוץ משכנתאות, תכנון מס. זה עולם ומלואו וכל אחד יכול להתפתח בו לכל כיוון שירצה אם רק יהיה לו הידע המתאים"

"לא חייבים להפוך את זה למקצוע" מוסיף בוזין. "יש הרבה מאוד אנשים שעושים עסקאות נדל"ן וממשיכים בעבודה הקבועה שלהם. אנחנו פה כדי לתת לכל אחד ואחת את הידע והכלים להבין ולהשקיע בעולם הנדל"ן. אין צורך ביכולות אנליטיות או בניסיון בעסקים – צריך רק ללמוד ולרכוש את הידע הרלוונטי".

אם יש מסר אחד שעובר לאורך כל השיחה עם בוזין ואנשי הצוות שלו, זו הגאווה שיש להם בסטודנטים שעוברים אצלם בקורס. "אנחנו משנים חיים לאנשים, וזה כל כך פשוט: הדבר היחיד שאנחנו עושים זה מקנים להם את הידע איך לעשות כסף בעולם הנדל"ן, ידע שהם מעולם לא רכשו בשום מקום אחר", אומר לי בוזין בחיוך גדול של שביעות רצון.

אז כן, אפשר להמשיך ללכת לעבודה ובשיחות שישי לדבר בייאוש על כל התכניות שהממשלה מנסה לקדם ולא יוצאות לפועל ועל יוקר המחיה ועל כמה קשה אנחנו עובדים, או שאפשר פשוט לקחת את העתיד בידיים, ולהשקיע פעם בשבוע אחרי העבודה בכמה שעות של קורס יזמות נדל"ן כדי לקבל את הכלים הנכונים ולהיכנס למשחק הרווחי של שוק הנדל"ן.

אחרי השיחה הזו אני בטוחה שלימודים והבנה של שוק הנדל"ן זו ההשקעה הכי חשובה שאני יכולה לפרגן לעצמי ולחיים הכלכליים שלי. ממליצה גם לך לבדוק את הנושא.

צפו בשחר בוזין מתארח בערוץ 10 בתוכנית סודות הנדל"ן :

רוצים לשמוע עוד על הקורסים ליזמות נדל"ן של שחר בוזין?

השאירו מספר פרטים ויועץ לימודים יחזור אליכם לשיחת יעוץ חינם (מספר המקומות מוגבל):

הנני מאשר קבלת חומר שיווקי בכפוף לתקנון